Démembrement Usufruit, Viager

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Vente d’un bien en Usufruit

Vente d’un bien en Usufruit

Vente d'un bien en Usufruit

Vente d'un bien en Usufruit

Pour parler de la vente d’un bien en usufruit, il faut déjà bien comprendre ce qu’est la nue-propriété et l’usufruit (voir article « démembrement de propriété : définition »).

Il convient donc de bien comprendre ce qu’est l’usufruit et la nue-propriété avant de parler de la vente d’un bien en usufruit.

Bien entendu, comme tout acte de vente, les détenteurs du bien doivent avant tout s’informer correctement sur leurs droits en matière de propriété et leurs obligations.

Établir la vente d’un bien en usufruit, ce n’est pas faire n’importe quoi, mais agir en connaissance de cause.

Un notaire, ou un Conseil en Gestion de Patrimoine pourra donc vous informer sur les possibilités de vendre l’usufruit d’un bien, ainsi que de toutes les conséquences d’un tel acte.

Dans la plupart des cas, le démembrement d’une propriété est souvent la conséquence du décès d’un parent.

Le schéma type se décrit ainsi : le conjoint survivant devient usufruitier du bien et les enfants (héritiers directs) deviennent nus-propriétaires.

Le conjoint survivant ne désire pas systématiquement garder l’usufruit du bien qu’il occupe et préfère s’en démunir à titre onéreux.

Quelque soit le motif, préférer être locataire et se défaire de ses obligations de propriétaires,  ne plus à avoir à payer l’impôt foncier et les charges de réparations et d’entretien de l’immeuble, l’usufruitier a le droit de vendre ses droits d’usufruit.

Cependant, selon les dispositions de l’article 815-3 du Code Civil, la vente d’un bien en usufruit nécessite le consentement de tous les indivisaires : nus-propriétaires et usufruitiers.

Ainsi, les enfants héritiers de la nue-propriété peuvent se porter acquéreur de l’usufruit à titre onéreux.

Il peut également arriver que l’usufruitier veuille se démunir de l’usufruit en le vendant à un tiers.

Cela devient donc plus délicat vis-à-vis des nus-propriétaires qui peuvent très bien refuser.

En outre, ils peuvent accepter et vendre également la nue-propriété à l’acquéreur de l’usufruit pour qu’il devienne propriétaire en pleine propriété.

Dans tous les cas, il conviendra de définir la valeur du bien, et surtout celle de la nue-propriété et de l’usufruit si le démembrement est maintenu.

Un barème fiscal définit forfaitairement la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier :

-         40 % de la valeur du bien de 61 à 70 ans,

-         30 % de la valeur du bien de 71 à 80 ans,

-         20 % de la valeur du bien de 81 à 90 ans,

-         10 % de la valeur du bien à partir de 91 ans.

Une alternative de cette évaluation fiscale peut être l’évaluation économique qui prend en compte l’âge de l’usufruitier et son état de santé et son espérance de vie, ainsi que la valeur du bien et les revenus qu’il génère en usufruit.

la valeur d'un bien en Usufruit

La valeur d'un bien en Usufruit

Enfin, la jurisprudence prévoit également que l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également décider de vendre le bien pour employer le prix de la vente dans l’acquisition d’un autre bien immobilier (Cour d’Appel de Versailles, 5 avril 1990).

Cet accord se fait bien sûr sous forme d’acte authentique signé devant un notaire.

De cette nouvelle acquisition découlera une acquisition du nouveau bien en indivision.

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Catégorie : Usufruit
  • Guzzo a dit :

    Ça ma fait bien rire ce terme, Usufruit.

  • appel d'offre Tunisie a dit :

    Bonjour,
    Merci pour toutes ces explications.
    Je veux savoir les causes qui mènent un usufruitier à vendre son usufruit.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Très certainement le besoin d’argent, mais attention, si c’est un usufruit viager, il s’éteindra au décès de l’usufruitier initial. Et l’acquéreur n’aura plus rien.

      La vente d’usufruit temporaire est aujourd’hui imposé comme des revenus fonciers, donc attention à l’imposition + la CSG.

      Par contre acquérir un usufruit temporaire pourrait remplacer une location sur un long terme, ainsi en quittant le bien pendant la période d’usufruit, l’acquéreur pourrait louer son bien et en tirer des revenus.
      (Pour la France)

  • Anthony@formation-marketing a dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant. A bientôt. Anthony

  • guillaume@convention obseques pas cher a dit :

    Très bien expliqué, j’ai à peu près tout compris…:-)

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Nous restons à votre écoute, nous avons aussi:
      Le Viager et le Démembrement de propriété : http://www.amazon.fr/dp/B00D0TZGGQ
      Sur le livre numérique vous trouverez de nombreuses solutions.
      Dans l’attente, recevez nos très respectueuses salutations

  • Zarka Hervé a dit :

    c’est toujours interessant d’aborder ce sujet, merci pour le plus que vous apportez avec vos intéractions.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Pour compléter votre information sur l’usufruit et le démembrement de propriété,
      vous pouvez aussi vous procurer chez Amazon:
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      Nous restons à votre écoute

  • LEFEBVRE a dit :

    Bonjour et merci pour vos explications.

    Je suis usufruitière d’une maison’appartenant à mon ex-mari »dans laquelle je vis ,dans le cadre d’un divorce ,estimée comme montant compensatoire.Il est bien précisée usufruitière sa vie durant.j’aimerai revendre cet usufruit, pour me trouver une location dans une autre ville.J’ai fais estimer le bien en question par un notaire’entre 145,000 et 150.000€’j’ai 60 ans.Mon ex-mari serait d’accord suivant convenance pour racheter l’usufruit(spécificité de celui si:tous les entretiens et réparations m’incombent gros et petits, intérieur et extérieurs)J’aimerai savoir sur qu’elle somme je peux compter?(approximativement)Je vis d’une pension alimentaire de 912€, et ça devient difficile d’entretenir cette maison.A mon décès, si je suis toujour dans cette maison, mes enfants hériteront-ils de cet usufruit, sachant que le nu-propriètaire est leur père, ou puis-je le donner.Je vous remercie de prendre mes questions en compte.J’habite une petite ville de ‘Eure.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,
      Je suis flattée que vous vous rapprochiez de moi mais normalement votre notaire aurait du vous répondre.
      Concernant la valeur estimée est-ce la valeur de l’appartement ou de l’usufruit ?
      A 60 ans pour une femme il y a deux calculs d’usufruit qui sont très différents :
      – Soit l’article 669 du code général des impôts qui estime la valeur d’un usufruit égale sur 10 années
      – Soit la valeur économique qui prend en compte les fruits possibles du bien en fonction de l’espérance de vie.
      Concernant l’usufruit il n’est pas transmissible, il est « intuitu personae » et s’éteindra à votre décès, vos enfants hériteront de leur père directement.
      Votre mari le nu propriétaire est selon la loi, si rien n’a été convenu par ailleurs, redevable des charges qu’il veut vous faire porter une fois que vous ne serez plus usufruitière.
      Autre importance l’usufruit viager est très difficile à vendre car personne ne souhaite acquérir sans pouvoir estimer la durée de l’usage, par exemple s’il vous arrive un accident dans 3 ans ils n’ont plus rien.
      Donc si votre mari veut racheter très bien, c’est la seule personne qui le fera, ce qui demandera de votre part d’être très vigilante.
      Je reste à votre écoute pour une consultation et vous transmets sur demande la tarification de nos honoraires.

      • LEFEBVRE a dit :

        je vous remercie vivement pour vos renseignements et conseils.J’ai consulté un notaire qui est loin de m’avoir parlé de ces différents calculs.

        cordialement,

        • Muriel Trenquier a dit :

          Bonjour Madame Lefebvre,

          Je vous en prie, il est vrai que les notaires gagnant très bien leur vie sans s’embêter avec du conseil en Gestion de Patrimoine, ils ne développent pas tous ces domaines de compétences, d’où notre présence.

          Un conseiller en gestion patrimonial doit pouvoir faire un état des lieux de vos acquis et vous aider à les optimiser en fonction de vos objectifs.

          Nous pouvons donc vous renseigner concernant vos investissements privés, et ou professionnels.

          Mais avant nous devons effectuer ensemble une approche patrimoniale personnalisée.

          Vous pouvez me contacter au 06 77 93 76 07

          Dans l’attente, recevez mes cordiales salutations

  • Adamiste a dit :

    Bonjour, je suis usufruitière d’un appartement avec mes 3 enfants en nue-propriété, je veux m’en séparer car j’ai du mal à l’entretenir , hors j’ai l’un deux qui ne donnent aucune suite à la demande de l’agence, ni a mon notaire que faire pour que cette vente puisse se réaliser enfin ??
    Merci de m’encourager avec une réponse positive …
    Dans l’attente recevez mes salutations les plus respectueuses..

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      Je ne suis pas juriste donc ne maitrise pas les possibilités de contrainte auprès de votre enfant.

      Cependant il me semble que s’il y avait une solution votre notaire l’aurait actionnée, sinon vous pouvez vous rapprocher d’un avocat fiscaliste, et peut être exiger par lettre d’huissier une réponse sous un certain délai de votre fils, soit il rachète les parts de tous soit il accepte de vendre et récupérera sa part, à moins que vous en ayez besoin en réemploi, il y a bien des délais de préemption auprès de tiers ou de la ville.

      Je suppose que votre notaire a bien prévu le réemploi de la vente afin de conserver le démembrement sur un autre placement ou achat afin que vous conserviez l’usage ou les fruits de ce dernier, sinon vous n’aurez que la valeur de votre usufruit.

      J’espère avoir pu vous aider un peu.

      Très sincèrement

  • pasambro a dit :

    Bonjour,
    En 1981 mes parents avaient fait établir un acte de donation entre époux devant notaire.
    Mon père étant décédé en 1996, ma mère a opté pour l’usufruit de la totalité de leurs biens, nous (ses enfants au nombre de 7) sommes les nue propriétaires.
    Actuellement ma mère, âgée de 81 ans, souffre de maladie de Parkinson et perd la mémoire. Suite à une énième chute et devant l’évidence, nous devons lui trouver un placement en foyer logement ou autre solution car la maintenir chez elle deviens un danger pour elle.
    Il nous faut son consentement pour vendre la maison mais j’ai bien peur qu’elle ne se rende pas bien compte de la démarche ou soit qu’elle refuse : alors qu’il nous faudrai son accord devant notaire je ne suis pas sur de son adhésion.
    Quel recours ou quelle solution peut être envisagée ?
    Merci pour votre réponse

    Cordialement

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      En effet votre papa avait voulu protéger son épouse après son décès, aujourd’hui c’est vous qui devez protéger votre maman sans vous démunir.

      Soit vous pouvez vendre et en effet votre maman doit être d’accord tout comme tous vos frères et sœurs, et attention le remploi total de la vente devra être placé de façon à compenser les frais de ce type de logement et non réparti entre vous, ce sera plus simple de gérer ainsi que de réclamer chaque mois à chacun d’eux sa participation.

      Si votre maman est jugée par un médecin incapable, une mesure de tutelle peut être engagée, et tous vos frères et sœurs constitueront le conseil de famille pouvant prendre les décisions les plus adaptées pour votre maman.

      En dernier ressort, est-ce que les revenus de la location de la maison pourraient compenser le loyer de la maison médicalisée ?

      J’espère vous avoir apporté quelques pistes.

      Très sincèrement

  • MAURY a dit :

    bonjour , ma mère de 84 ans est usufruitière d une maison qu elle veut vendre pour ne plus payer les impôts foncier , mes 3 frères et moi somment nue propriétaires a parts égales .j aimerai savoir si lors de la vente la somme d argent sera partagée en 5 sommes égales . merci d avance

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Lors d’un démembrement successoral et une vente du bien, vous avez deux solutions, soit vous répartissez la somme de la vente entre les différentes parties, sachant que votre maman a 84 ans, il ne lui restera qu’environ 20% de la somme selon que l’on calcule en valeur fiscale ou économique.

      Il faut alors que ce soit suffisant pour la reloger (achat ou location)

      Soit vous remployez le démembrement sur un support autre, plus petit logement, placements immobiliers ou financiers, mais vous et vos frères n’aurez donc votre part et ce qu’il en restera qu’au décès de votre maman.

      Maintenant toute convention doit être possible avec votre notaire si les parties s’entendent bien.

      • marie a dit :

        est ce qu’on peut louer ou vendre une maison dont la propriétaire à l’usufruit (donation au dernier vivant) mais qui est en maison spécialisée Azheimer donc pas capable de gerer (mais elle n’est pas sous tutelle) c ‘est son fils ainé qui gére son compte bancaire avec une procuration

        • Muriel Trenquier a dit :

          Bonjour,

          En effet vous pouvez louer une maison en usufruit, l’usufruit appartenant à l’usufruitier c’est donc elle qui percevra les loyers.

          Le fils aîné gérant ses placements gérera donc les loyers et les charges et entretiendra le bien pour le compte de sa maman.

          Attention cependant à la représentation, la tutelle en effet réglerait des problèmes de succession futurs ou donations déguisées que pourraient avoir ressentis les autres héritiers.

          Un conseil de famille ou tous donneraient pouvoir au fils aîné et approuvé par un juge des tutelles.

          Je vous invite à vous rapprocher en effet de ce type de conseil, la bonne entente familiale est toujours très fragile lorsqu’il y a des sentiments et de l’argent.

  • mekhloufi a dit :

    ma mère , il y a quelques années ( moins de 30 ans)m’a donné la nue propriété de son appartement dont elle garde l’usufruit.
    Si nous décidons de vendre cet appartement plus cher que la valeur déclarée au moment du démembrement , est ce que nous devons verser la différence de prix à l’état ?
    Merci de votre réponse . cordialement

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      Pour répondre à votre question j’espère pour vous que vous avez fait en plus de 30 ans une certaine plus-value, mais la question n’est pas idiote, en effet la vente de ce bien profite à deux personnes bien distinctes, une dont c’est la résidence principale et pas l’autre.

      Tout d’abord prévoyez si vous aviez prévu un nouvel achat que la vente conserve le remploi du démembrement existant sur le futur achat afin de ne pas devoir le reconstituer avec les frais d’aujourd’hui.

      Ensuite en effet la partie vous concernant puisque ce bien n’est pas votre résidence principale serait taxée à la plus value immobilière, pas votre maman puisque c’est sa résidence principale (je suppose).

      Mais vous ne dites que le démembrement à eu lieu il y a 30 ans donc même avec les nouveaux barèmes vous ne devriez pas être imposée, ni à la plus value immobilière (annulation totale après 22 ans) , ni à la CSG-CRDS-RSA (annulation après 30 ans).

      Donc en théorie vous ne devriez rien à l’administration fiscale, en pratique je n’ai pas tous les éléments .

      Cordiales salutations.

  • babdub a dit :

    je souhaite connaitre ce que me rapporterait le vente de mon bien sous régime de la communauté : mon notaire me dit qu’étant mariée sous le régime de la communauté je récupérerai : 50% du bien plus la valeur de l’usufruit …est que cela veut dire que si je suis veuve à 70 ans je récupérerai 50% PLUS 30% de 50% soit au total 65% du prix de la vente du bien ? et est ce que cela est réaliste dans le cas de notre famille recomposée avec des enfants de chaque côté nés de lits diffèrents ? car comment cela se passe si les enfants ,ne veulent pas vendre et que moi je ne peux plus assumer le prix de revient de la maison ?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      En effet en communauté vous possédez la moitié de tous les biens acquis au cours du mariage. Si votre notaire vous dit que vous avez l’usufruit en cas de décès de votre époux, cela veut dire que vous pouvez occuper ou louer la maison jusqu’à la fin de votre vie, et qu’à ce moment seulement les enfants de chaque époux pourront récupérer leurs parts en pleine propriété.

      Si vous n’aviez cet usufruit les enfants de votre époux seraient plein propriétaire de la moitié et pourraient vous en réclamer la vente. Vous êtes ainsi protégé l’un comme l’autre et les enfants de chacun également.

      Concernant une vente potentielle, en effet vous auriez la moitié de la pleine propriété et selon votre âge le pourcentage représentant votre usufruit de l’autre moitié :

      A 70 ans si vous vendez avant votre 71ème anniversaire vous aurez 40% des 50%

      Si vous vendez après 71 ans vous n’aurez plus que 30% de 50%, cela représente le tableau fiscal de l’article 669 du code général des impôts que malheureusement par simplicité beaucoup de notaire utilise, le mieux serait un calcul économique représentant le prix réel du droit d’usus et du fructus.

      En ayant l’usufruit vous pourrez également louer la maison, ces revenus vous permettront peut-être de payer un plus petit loyer plus un complément de ressources, si les enfants de votre mari ne veulent pas vendre.

      Si des travaux devaient s’envisager sur la maison et que vous n’ayez pas prévu de tout prendre à votre charge même en tant qu’usufruitier, sachez que selon l’article 605 du code civil le nu propriétaire est tenu aux grosses réparations définies dans l’article 606 du même code.

      Donc les enfants de votre époux devraient participer, ce qui pourrait très vite les rebuter. Ce sera un argument pour les aider à prendre une décision.

      J’espère avoir répondu à votre question,

      Très sincèrement

  • babdub a dit :

    autre scénario , je suis mariée sous la séparation de bien avec un ratio 70/30 à l’avantage de mon époux ; en cas de son décès , et avec une donation entre époux qu’il m’a faite de quoi hériterai-je ? si je veux vendre le bien commun …qu’est ce que je récupérerai du prix de la vente du bien et est ce que j’ai un moyen d’obliger les héritiers de mon mari à accepter que je vende le bien ? ..dans ce cas mon notaire m’indique que je récupérerai : mes 30% plus 25% des 70% de mon époux en pleine propriété plus la valeur de l’usufruit des x75% restants de la part de mon époux (soit si j’ai 70 ans à son décès 30% de 75% de 70%) ce qui ferait au final 68,5% du bien ? est ce bien la situation ? et est ce que les enfants de mon époux peuvent m’interdire de vendre ?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      Suite à ma réponse précédente, et avec une répartition de votre patrimoine différente, j’ai repris sur excel vos données :

      prix du bien base 100

      répartition Madame Monsieur

      pleine propriété 100 30 70

      décès de monsieur pleine pro 47,5

      usufruit 30 à 40 %/52,50%

      si vente 61 à 70 ans 68,5 %

      71 à 80 ans 63,25 %

      Comme vous pouvez le constater tout dépend l’âge que vous aurez lors de la vente, d’où peut-être l’intérêt de faire au calcul économique (faisant apparaitre l’espérance de vie de la femme et la rentabilité du bien).

      Concernant l’obligation, non vous ne pouvez obliger les enfants de Monsieur à vendre, car sans leur signature à l’acte de vente, la vente ne pourra se conclure. Mais comme je vous le disais précédemment, soit vous louez le bien et en retirez suffisamment de loyer pour louer plus petit et compléter vos revenus.

      Soit vous évoquez les travaux auxquels ils devront participer en tant que nu propriétaire à raison de 31,5% entre vos 61 et 70 ans ou 36,75% entre vos 71 et 80 ans.

      Mais vos questions suggèrent le décès de Monsieur, peut-être serait-il opportun de reporter votre répartition 30/70 sur un autre bien aujourd’hui du vivant de votre époux et conserver la différence sur un support financier afin de vous prévoir une trésorerie future et un logement qui vous coûtera moins cher et dans lequel vous pourrez rester malgré cette répartition jusqu’à la fin de votre vie.

      Sincèrement

  • Lacan a dit :

    Bonjour.
    Si mon papa me fait donation d’un bien immobilier mais l’occupe jusqu’à son départ en maison de retraite, puis je le vendre à ce moment là ? Doit on obligatoirement se partager les fruits de la vente , sachant qu’il faut remettre le logements en état (mon père l’a considérablement dégradé depuis l’acquisition ) et il me doit pas mal d’argent…
    Est ce préférable de faire donation en pleine propriété et dans ce cas je peux vendre dans de meilleures conditions ?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Si je comprends votre situation, c’est une donation de nue propriété, avec conservation de l’usufruit pour votre papa. Dans ce cas en effet si vous vendez il y aura soit répartition de la somme entre les deux ayant droit, en fonction de l’âge de l’usufruitier, soit réemploi de la somme sur un autre bien et votre papa conservera l’usufruit ce qui ne semble pas être l’effet recherché.

      Si vous aviez eu la donation en pleine propriété, en effet le bien vous appartenant complètement vous auriez pu le vendre, mais les frais n’auraient pas été les mêmes alors, et c’était la résidence principale de votre père, c’est une façon de transmettre les biens de façon moins onéreuse qu’au moment de la succession.

      Concernant la dégradation du bien, en effet en dehors des grosses réparations, c’est l’usufruitier qui doit conserver le bien en « bon père de famille ». Voyez s’il est préférable de le vendre ainsi en baissant le prix ou investir pour peut-être mieux le vendre.

      Le marché immobilier est catastrophique actuellement, les acquéreurs recherchent des opportunités et ne veulent plus payer au prix, vous risqueriez de perdre le montant de vos réparations, alors qu’un acquéreur pourrait s’y retrouver.

      Espérant avoir répondu à votre question, je reste à votre disposition.

  • Corinne a dit :

    j’ai vécu pendant 17 ans dans une maison en residence principale appartenant a mon pere donc en usufruit (aucun papiers devant notaire)
    celui-ci me disait que cette maison etait pour moi. Avec mon mari de
    l’époque nous avons fait des travaux importants dans cette maison.
    j’ai divorce et continuer a vivre dans cette maison avec mes deux enfants. un jour j’ai rencontré un homme devenu mon mari aujourd’hui et je suis partie vivre chez lui. Mon père à loué ma maison qui était entièrement refaite par moi et mon ex. Je n’ai percu aucun loyer.
    5 ans plus tard, il a vendu cette maison 12O OOO euros (il l’avait acheté au dépard 1 5OO euros) et aujourd’hui il ne veut pas me donner
    quoi que ce soit. Je précise que je suis fille unique. Quels sont mes
    droits pour au moins récupérer un peu pour pouvoir aider mes enfants
    qui aujourd’hui qui sont dans le besoin.

    Merci beaucoup

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      J’ai besoin d’une précision car je ne suis pas sure d’avoir compris la situation :

      – Votre père avait-il l’usufruit de votre part et vous la nue propriété (si mère décédée) et la pleine propriété de la ½

      – Ou Vous aviez l’usufruit de la maison ou seulement un usage gracieux

      – S’il n’y a pas de document notarié de donation, succession ou autre, malheureusement je ne pense pas que vous soyez en position de réclamer quelques choses. Eventuellement sur facture des travaux que vous avez entrepris et un expert qui pourrait certifier que vous avez apporté une plus value, mais comme vous ne payiez pas de loyer à l’époque cela peut être considéré comme une compensation au loyer.

      J’ai peur que vous n’ayez pas de poids, voyez auprès de votre père directement pour qu’il fasse une donation à vos enfants.

      Je reste à votre écoute.

  • Van Reusel Eric a dit :

    Bonjour, pacsé avec ma concubine, nous faisons l’achat d’une maison en 2009, faisons chacun un testament instituant le conjoint « légataire a titre universel de: l’usufruit du bien immobilier ».Ma concubine décède le 25 décembre 2013.
    Je reçois ce jour un courrier avant succession expliquant « au cas ou au jour de mon décès, ce legs en usufruit serait réductible ou ne pourrait s’appliquer je déclare que le legs porterait alors sur le droit d’usage et d’habitation » je ne comprend pas bien cette dernière phrase.
    Ma concubine as deux enfants qui sont héritier de la moitié de la maison si je comprend bien, qu’en est il de sa part réservatrice, elle n’en parle pas dans le testament.J’ai actuellement 52 ans quel est la part qui me reviendrai sur la maison si je voulais vendre.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Dans une configuration idéale, vous avez fait un démembrement croisé avec donation d’usufruit au conjoint ainsi celui qui décède laisse l’usufruit au survivant et conserve la pleine propriété de leur part, ainsi des héritiers conservent la nue propriété de la part au décès de leur parents et récupère la pleine part au second décès, ainsi les héritiers ne seront pas dépossédés.

      Mais cette phrase est-elle celle que vous avez signé lors du testament ou une précision s’adressant à vous ? personnellement je prépare et optimise les situations afin d’éviter ce type de problème, mais ne rédige pas les actes, le mieux serait de vous adresser au notaire qui vous a transmis ce document.

      Pour moi cela veut dire que si la valeur de l’usufruit ne peut vous être octroyée du fait des droits des enfants 1/3 chacun s’ils sont deux de la valeur de la succession, vous bénéficierez du droit d’usage et d’habitation au minimum dont les droits sont inférieurs, pas de possibilité de louer le bien, et la valeur ne sera que de 60% de celle de l’usufruit déterminée selon votre âge au moment d’une vente.

      Mais à priori vous êtes propriétaire de la moitié en pleine propriété ! donc concrètement l’impact est moindre.

      Je reste à votre écoute

  • Barbecue a dit :

    C’est très intéressant ce que vous nous dites là !

  • AUGIER a dit :

    Bonjour,
    Mon père dcd en 1996 nous (deux filles) a laissé un immeuble à usage de locations dont un local sous bail commercial. Quelques mois avant son décès il a signé une donation au dernier vivant à notre mère qui a choisi l’usufruit à son décès. J’ai refusé de renouveler le bail en raison d’exigences inacceptables qu’imposaient les locataires ( clause de préemption en cas de vente des murs). Le bail court toujours en l’état depuis 2003. Ma mère n’a pas bien pris mon rfefus car le loyer n’a pas été augmenté. Ma sœur voudrait bien vendre la maison et pense avoir un acheteur (le commerçant). Sur la même parcelle que ce bâtiment, il se trouve un beau terrain constructible dans une zone urbaine avec possibilité de construire un immeuble de 3 étages d’environ 1200m2. L’estimation qui a été faite de la parcelle est de 200000€ pour 450m2. Une estimation de la maison seule donne 250000€. Le promoteur souhaiterait acheter toute la parcelle (900ares) et raser le bâtiment ce qui doublerait la surface à construire. Bien sûr, il faudrait donner une indemnité d’éviction au commerçant ( boulanger). Ma sœur dit qu’il serait ruineux de le faire et qu’il vaudrait mieux lui vendre la maison et nous contenter de vendre le terrain après morcellement. Je reste convaincue du contraire. Le promoteur nous dit de voir entre nous!
    Par ailleurs, nous savons que nous devrons payer plu value + impôts sociaux . Ma mère a 85 ans et son usufruit s’élève à 20%. La question est: 20% du prix de vente ou 20% de ce qui nous reviendra après paiement de tous les frais et impôts. Y aura-t-il calcul entre l’usufruit du terrain qui ne rapporte rien en revenus à ma mère et usufruit du bâtiment? Ses revenus locatifs sur cette maison sont de 2300€ par trimestre. Elle n’entretient pas les locaux et il est urgent qu’on s’en débarrasse car toiture, façade et intérieur sont vétustes. Seul l’emplacement central et urbain de ce bien justifie de son prix.
    Merci de me répondre car entre éviction du boulanger + frais et usufruit de ma mère, ce qui restera ne nous permettra pas d’acheter un studio à chacune.
    Merci de votre réponse.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      Je voulais juste préciser une chose quant à la répartition, l’usufruit dont vous parlez porte sur la moitié du bien car votre maman est détentrice de la moitié en pleine propriété (sauf si le bien était propre à votre père) et la moitié en usufruit et vous nues propriétaires de la moitié

      En fonction de l’âge vous dites qu’elle possède 20% de l’usufruit et selon votre estimation 250 000 € + 200 000 € (terrain) en cas de vente votre maman aura :

      225 000 € + usufruit (45 000 ) = 270 000 € et vous 180 000 € à diviser en deux

      Ensuite c’est à vous en effet de définir les priorités : futurs travaux coûteux (supporté par le nu propriétaire si rien n’a été prévu, défiscalisant mais sans revenu foncier par ailleurs), le reste à vivre une fois les frais payés.

      Pour une vente vous devez de toutes les façons être d’accord toutes les trois et signer un acte ensemble, soit vous effectuez la répartition de l’argent selon vos droits soit vous réemployez la somme globale dans un autre démembrement plus rentable et plus neuf.

      Maintenant je n’ai pas tous les éléments en mains, mais selon votre descriptif, l’entretien courant n’étant déjà pas fait soit vous partez sur de lourds travaux, soit votre mère ne pourra plus louer donc…..

      Vous souhaitant bonne réception,

      Très sincèrement

  • Luc a dit :

    Bonjour, je suis actuellement usufruitier d’un bien immobilier que je mets en vente, mes enfants acceptent de reporter le démembrement de propriété sur le nouveau bien acquis.

    Puis-je tout de même leur verser, suite à la vente, une somme à chacun d’eux. Doivent-ils établir un courrier pour le notaire stipulant le report du démembrement de propriété me laissant la jouissance complète du prix de vente du bien.

    Ce nouveau bien doit être acheté par moitié avec mon amie,qu’elles sont les précautions à prendre pour nous protéger l’un l’autre lors de l’achat de ce bien. Mère de trois enfants et moi de deux qu’elles précautions doit-on mettre en place pour là aussi les protéger en cas de décès de l’un où l’autre.

    Merci pour vos conseils

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Il est effet nécessaire que le notaire précise le remploi de la vente sinon la répartition se fera d’office et les enfants auront bien leurs parts mais vous n’aurez peut-être plus assez avec votre usufruit.

      Tout doit être précisé dans l’acte de vente.

      Concernant l’achat en indivision avec une compagne ayant également des enfants. Le mieux est de prévoir un achat démembré croisé.

      Vous achetez chacun la moitié (ou la répartition prévue) en nue propriété et l’usufruit des parts de l’autre :

      Monsieur : parts 1 à 50 en nue propriété et parts 51 à 100 en usufruit

      Madame : parts 1 à 50 en usufruit et 51 à 100 en nue propriété

      Ainsi vous vous protégez l’un l’autre, mais ne dépossédez pas vos enfants.

      Les enfants de Monsieur auront à son décès la nue propriété de ses parts et au décès des deux la pleine propriété des parts 1 à 50

      Les enfants de Madame auront à son décès la nue propriété de ses parts et au décès du deuxième la pleine propriété des parts 51 à 100

      Seul problème à gérer l’indivision qui s’en suivra entre les 5 enfants.

      Concernant le remploi et le rachat prévu, si l’usufruit suffit au rachat de vos parts dans la nouvelle maison, je pense que répartir la vente entre vos enfants et vous est préférable, car l’explication précédente devient beaucoup plus compliquée.

      Aujourd’hui vous avez un usufruit et demain vous donnerez à vos enfants une nue propriété (attention les droits ne sont vraiment pas les mêmes)

      La nue propriété est la propriété pleine future

      L’usufruit s’éteindra à la fait de l’usufruit = à zéro à terme

      J’espère avoir été assez claire.

      Très sincèrement

  • coursimaud a dit :

    Bonjour
    Pouvez me renseigner ma mère a l usufruit de la maison mes frères et soeurs veulent vendre la maison pour la plcer en maison de retraite medicaliser j ai toujours été present pour ma mère effectué les travaux dans la maison .et maintenant ils veulent vendre alors que je n ai pas les moyens pour financer la maison de retraite et je trouve pas normal de participer aux frais alors que j ai aidé et été present pour ma mère toutes ses années ai je droit a quelque chose? J ai suggéré de louer la maison pour payer la maison de retraite mais personne ecoute
    Pouvez vou me renseigner merci

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour madame monsieur ?

      Je ne comprends pas, seuls vos frères et sœurs ont la nue propriété et pas vous, vous dites ne pas avoir les moyens en cas de vente :

      L’usufruit de la maison étant détenu par votre maman devra être retransmis à votre maman donc l’aider, vous vous devriez percevoir votre quotte part de nue propriété, si vous avez investi dans cette maison il aurait été opportun de conserver les factures des travaux pour vous faire rembourser de vos frères et sœurs.

      La location de la maison si elle est impeccable peut être une solution mais si de nombreuses mises aux normes sont à faire cela engagera des frais et les revenus créerons des impôts csg de 15,5 % à votre maman usufruitière.

      C’est dommage que le bien soit déjà démembré car en viager votre maman aurait bénéficié d’un bouquet et d’une rente ou surtout d’une rente permettant de subvenir à ses frais en maison médicalisée.

      Aujourd’hui l’usufruit risque de ne pas être suffisant et de toutes les façons c’est la famille directe qui paie ces frais pouvant allez jusqu’à 3 000 € par mois (chambre et nourriture selon la catégorie de la maison) .

      Voici la limite de mes réponses ne possédant pas assez d’élément

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