Démembrement Usufruit, Viager

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Racheter un usufruit

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Racheter un Usufruit

Racheter un Usufruit

Racheter un Usufruit

Avant tout, il convient de rappeler la définition de l’usufruit : dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruit correspond au droit de jouir d’un bien, de l’utiliser en toute liberté et d’en percevoir les fruits.

Une personne qui est usufruitière ne pourra cependant pas vendre le bien en pleine propriété à une autre personne.

Par conséquent, une personne qui détient l’usufruit d’un bien ne pourra vendre que sa part d’usufruit, la nue-propriété restant la possession d’autres personnes, qui sont souvent les héritiers du bien immobilier, ou d’autres personnes qui ont acheté le bien en nue-propriété.

Racheter un usufruit peut être une opération d’investissement très intéressante.

En effet, racheter l’usufruit d’un bien peut permettre à une personne qui n’a pas les moyens d’investir en pleine propriété.

Il s’agit en fait d’un moyen très pratique de diminuer les charges locatives très pesantes sur un budget familial.

Si l’on prend en compte le marché immobilier actuel, le prix d’un loyer s’élève à environ 10 % de la valeur du bien donné en location.

Ainsi, le montant des loyers, en l’espace de seulement 3 années a subi une augmentation très importante.

D’une manière générale, une famille qui a signé pour un bail de location n’a pas systématiquement les moyens d’investir dans un bien immobilier en pleine propriété.

Racheter un usufruit constitue donc une excellente alternative à l’accession à la propriété.

Le Code civil prévoit ce genre de situation.

La personne qui désire racheter un usufruit se portera acquéreur de droits comme définis plus haut : elle disposera donc de la jouissance et d’un droit d’usage du bien immobilier ; elle pourra donc, à sa convenance, l’occuper, le louer, et donc en percevoir les revenus.

Le nu-propriétaire quant à lui conserve tous ses droits à ce titre, c’est-à-dire, vendre la nue-propriété, ou en faire donation.

Racheter un usufruit est une opération qui s’effectue en moyenne sur 10 à 15 années.

Dans l’hypothèse d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, dont l’usufruit est évalué à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans :  

LOCATION
   
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

Loyer mensuel

1 500

Montant annuel du loyer (6%)

18 000

Montant du loyer sur 10 ans

180 000

  RACHAT USUFRUIT
   
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

VALEUR DE L’USUFRUIT

69 000

Valeur annuelle

6900

Valeur mensuelle

575

   
  RACHAT D’UN USUFRUIT À CREDIT
  (en supposant un TEG de 4 %)
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

VALEUR DE L’USUFRUIT

69 000

Coût total du crédit

83 835

Coût annuel

8 383

Coût mensuel

698

De toute évidence, racheter un usufruit est une opération très avantageuse financièrement, car le coût mensuel serait de 698 € au lieu de 1500 €.

L’économie sur 10 ans serait de 111 000 €.

En outre, il faut avoir la certitude d’utiliser ce bien sur la période de 10 ans, et prendre en considération la taxe foncière et les frais d’entretien.

Au terme des dix ans, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit du bien, pour devenir de nouveau propriétaire en pleine propriété :

C’est l’extinction de l’usufruit pour le contractant.

Comme toute opération immobilière de démembrement, racheter l’usufruit d’un bien nécessite l’intervention d’un notaire, et par conséquent les frais d’acte de démembrement incombent à celui qui se porte acquéreur de l’usufruit.

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Catégorie : Usufruit
  • DPE location a dit :

    Article extrêmement intéressant sincèrement.
    Je savais à peine ce qu’était l’usufruit, me voila mieux renseigner.
    Le rachat de l’usufruit semble effectivement une opération très intéressante.
    Mais ce genre d’opération se réalise souvent? Ou trouver des vendeurs?
    Enfin quel est l’intérêt de l’opération pour le vendeur? Probablement moins de soucis à la location déjà.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Vous avez déjà répondu dans votre texte, mais c’est souvent un investissement dans du neuf pour répondre à des soucis
      de rentabilité, réduire l’ISF, acheter au bon endroit (centre ville), gagner immédiatement 40 %, réduire des revenus fonciers etc. Vous trouverez des vendeurs en suivant nos liens, pour l’ancien, c’est souvent du viager.
      Nous restons à votre écoute pour plus amples renseignements, Inscrivez-vous en haut à droite pour obtenir régulièrement nos informations gratuites, Bonne journée

  • Constructeur immobilier haute-savoie a dit :

    Merci pour votre article complet et vos explications détaillées sur le sujet. Je ne pensais pas que le calcul pour le rachat de l’usufruit d’une maison ou d’un appartement était si compliqué. On m’avait dit que l’usufruit était égale à la moitié de la valeur réelle.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,
      L’usufruit est égal au temps d’utilisation du bien, soit viager, soit temporaire. Les personnes qui ne souhaitent pas se compliquer, utilisent le calcul fiscal pour donner la valeur de l’usufruit, si l’on souhaite être juste il faut calculer la valeur de l’usufruit de façon économique.

      Exemple : une maison dont la valeur vénale est de 300 000 €, on a estimé sa location à 1 200 € mensuel.

      Pour un usufruit viager, un usufruitier ayant 75 ans veuf (donc une seule tête) son espérance de vie étant estimée à 15 ans, la valeur d’usufruit sera de 160 700 €.

      En valeur fiscale à cet âge homme ou femme l’usufruit représentera 30 % de la valeur vénale.(Ce sera également la base de calcul des droits d’enregistrement, c’est souvent pour cette raison que certaine personne se contente de ce calcul).

      En usufruit temporaire fiscal :
      La valeur de l’usufruit représentera 23 % tous les 10 ans, ainsi si l’usufruit est de 15 ou 20 ans il sera toujours de 46%.

      En usufruit économique ce sera la valeur d’utilisation pendant la durée acquise :
      1 200 € X 12 mois X 10 ans = 144 000 €

      J’espère ne pas avoir été trop compliquée, je suis à votre disposition pour tout complément d’explication.
      Très sincèrement
      Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

  • wisniewski a dit :

    bonjour je suis interresse par des renseignements par la vente d’un bien dont ma mère est usurfruitière, un frère a contracte une dette qu’il ne veut pas solder, le créancier reclame la maison aux enchères, si ns arrivons à vendre alors que notre mère ne veut pas quel lui revient til, sachant que ns sommes 4 dont celui qui a la dette, qu’estce qui ns revient a notre mere et ns
    merci

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Dans un cas normal où vous souhaiteriez vendre la maison d’un commun accord : votre mère étant l’usufruitière conservera le montant de l’usufruit (en fonction de son âge et de son espérance de vie), mais elle doit très certainement avoir une part de pleine propriété (la maison appartenant au père et à la mère, la part du papa est en indivision entre l’usufruit et les nus propriétaires, et la part de la maman en pleine propriété), le reste se partageant entre les frères et sœurs (la nue propriété de la part du papa).

      Soit : Maman ½ en pleine propriété + l’usufruit de la ½ (selon l’âge de l’usufruitier) – Enfants la nue propriété de la ½ au prorata des parts

      Quant à la possibilité de mettre la maison aux enchères alors qu’il y a plusieurs propriétaires, mais surtout une usufruitière qui n’est pas concernée par la dette, je ne suis pas juriste, et vous conseille de vous adresser auprès d’un spécialiste, comme un avocat.

      Personnellement j’aurai tendance à dire que ce serait un abus de droit, mais on voit tant de chose.

      Je reste à votre écoute pour tout complément d’information.

      Très sincèrement

      Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

  • DESPLAT a dit :

    Bonjour,

    j’ai besoin d’un éclaircissement, je suis locataire pour un loyer de 1000€, Mon bailleur de 83 ans est usufruitier et possède si j’ai bien compris 33 % en nue propriété, il souhaite me vendre sa partie, ces 2 enfants ayant le reste de la nue propriété.
    Le bien est estimé à 750 000 €.

    Le prix demandé par ce Monsieur de 83 ans est de 250 000 €.
    Questions:
    Est-ce légal ? Les enfants n’ont pas la priorité ? Peuvent ils s’opposer ?
    Le prix fixé est dans la norme?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    Yves

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Pas simple votre histoire.

      En effet Monsieur usufruitier suite au décès de son épouse reste plein propriétaire pour sa part : la moitié de la pleine propriété.

      L’autre moitié est en indivision avec ses enfants lui pour l’usufruit et eux pour la nue propriété.

      Il semblerait que ce monsieur souhaite embêter ses enfants : à terme vous seriez indivisaire avec eux.

      Mais en pratique il pourrait vendre son usufruit qui s’éteindrait à sa mort, l’usufruit serait calculé sur 8 années à 1000 € soit 96 000 € mais à sa mort vous devrez déménager, l’aléa ne vous dit pas quant il va décéder.

      Vous vendre la nue propriété ne rime à rien puisque vous lui payez le loyer, quant à sa pleine propriété ce n’est pas mieux vous serez toujours en indivision future avec les enfants qui réclameront leur part au décès du père donc vous feront vendre.

      Mais s’il y a vente d’un démembrement la vente réclame l’accord de toutes les parties, vous aurez donc les enfants qui s’exprimeront très rapidement sur leurs accords.

      Cette proposition n’est pas saine. Faites un vrai investissement nue propriété ou viager, nous sommes spécialisés dans ce domaine et à votre disposition pour toute présentation.

      Dans l’attente de votre retour,

      Veuillez agréer mes très sincères salutations

      Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

  • Lexpert a dit :

    Article très détaillé, j’ai appris pas mal de choses sur l’usufruit. Je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir autant de différentes entre la location et le rachat de l’usufruit ! De quoi économiser une sacrée somme !
    Lexpert Articles récents..http://www.lexpert.frMy Profile

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      C’est tout a fait cela vous avez fait un résumé que peu de personne font.

      En effet pour une même habitation vous comparez une location et un achat d’usufruit pour la même période, vous économiserez la revalorisation de votre loyer et si vous devez quitter votre résidence vous pourrez la louer le temps restant à l’usufruit.

      C’est je pense une autre façon d’acquérir ou tout du moins vivre dans un logement de grande qualité sans avoir à l’acheter avec les avantages du droit de propriété temporaire.

      Cette solution concernant plus les personnes qui préfèrent louer qu’acheter car à terme vous ne constituer aucun patrimoine immobilier. Sauf à le faire par ailleurs.

      Attention également pour la personne qui vend l’usufruit et à sa nouvelle fiscalité qui intégrera la vente de l’usufruit temporaire en revenus fonciers dans la déclaration de revenus du vendeur.

      Je reste à votre écoute.

      Très sincèrement

      Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

  • MICHEL P a dit :

    Quelqu’un qui a une maison en usufruit il es parti en maison de retraite ne
    reviendra pas dans cette maison peut’il demander la renoçiation de l’usufruit au profit immédiat du nu propriétaire prévu dans l’acte notarié

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Vous pouvez en effet racheter l’usufruit restant pour constituer la pleine propriété du bien en avoir les fruits.

      Le calcul de cet usufruit se fera soit sur la base de l’article 669 du CGI soit en calcul économique si le notaire connait ou une moyenne des deux ce qui est plus juste.

  • Zarka Hervé a dit :

    c’est toujours interessant d’aborder ce sujet, merci pour le plus que vous apportez avec vos intéractions.

  • FARGES Jean-Louis a dit :

    Je dois acheter une maison, la femme de 71 ans qui est la seul propriètaire du bien souhaite nous vendre cette maison en gardant l’usufruit.
    Elle a deux enfants, je souhaiterai savoir si les enfants ont un droit lorque usufruitière sera partie et si je pourrai disposer du bien sans déboursser une somme en plus pour les enfants.
    Certaines personnes ne disent que l’on ne peut pas désériter un enfant ? ?
    Merci d’avance.
    Jean-Louis

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Vendre la nue propriété de sa maison ne veut pas dire déshériter ses enfants.

      La personne peut très bien placer le produit de la vente dans un autre bien qui sera dans la succession. Aujourd’hui les personnes âgées n’ont plus les moyens de subvenir à leur besoin.

      Si elle trouve une solution pour ne pas avoir à demander à leurs enfants de l’aide financière c’est aussi bien.

      Si les enfants n’ont plus rien au décès, peut être qu’ils ont bien reçu du vivant de leur parents.

      Concernant l’utilisation du bien.

      En tant que nu propriétaire vous serez le futur plein propriétaire, vous bénéficiez sur le prix de vente d’une décote équivalente au temps estimé d’usage par l’usufruitier.

      Vous ne pourrez donc habiter ou louer ce bien qu’au décès de l’usufruitier, même s’il libère le bien avant son décès il en est encore le seul propriétaire.

      L’article 1133 du code général des impôts confirme que lorsque l’usufruit rejoint la nue propriété au terme de l’usufruitier, le nu propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaire.

      Les héritiers pourront en effet contester et attaquer les capacités mentales de leurs parents et juger qu’il y a eu un abus de faiblesse, c’est leur droit, mais si la nue propriété a bien été calculée il n’y a aucun risque.

      Il faut également qu’un professionnel est engagé sa responsabilité civile afin qu’elle soit activité dans ce cas.

      D’où l’obligation de recourir à un professionnel qui sait calculer un démembrement et pas seulement en utilisant la table de l’article 669 qui est surtout un barème fiscal, mais qui peut être très pénalisant pour une des 2 parties. Patrimoine-en-ligne.fr est à votre disposition pour estimer ce prix.

  • Mayer a dit :

    Bonjour,
    Mes parents ont investi dans un appartement en me mettant nu-pro et en conservant l’ usufruit, dans l’ optique qu’après leur décès, g un bien.
    Mon père est dcd.
    D’ apres le notaire, ce n’est pas aussi simple.
    L’ appartement devrait entrer dans la succession.
    Je devrais payer des frais exorbitants au dc de ma mère.
    Pouvez vous m’ expliquer ….

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour

      Il me semble que votre notaire na pas du comprendre votre question (sinon changer de notaire) car en effet le démembrement est une autre façon de transmettre hors succession, l’usufruit s’éteignant avec le décès des usufruitier, vous devenez ainsi nu propriétaire de la part de votre papa et votre maman conserve l’usufruit (car certainement envisagé successif) jusqu’à son décès.

      Vous êtes dès aujourd’hui le propriétaire de cet appartement et aucun frais ne vous sera demandé au décès ni de votre père ni de votre mère, l’article 1133 du code général des impôts le dit bien,

      Article 1133

      Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.

      Vous n’êtes pas redevable sur quelque chose qui vous appartient déjà.

      Très sincèrement

  • Alain assous a dit :

    Bonsoir,voilà des mois que je cherche réponse à ma question. J’ai acheté des parts sur un lot immobilier dans l’indivision en tant qu’usufruitier au profit de mes enfants et les parts en nue propriété pour les enfants .Un lot mitoyen va se vendre sur le même titre ,en tant qu’usufruitier de cette façon pourrai-je préempter pour acquérir ce lot ,car on me dit que un copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre propriétaire ,et donc suis-je considérait comme indivisaire copropriétaire pour pouvoir acquérir ce lot avant les autres copropriétaires et ne pas voir cette vente annulé. .je vous écrit de Tunis . Merci de m’éclairer,et avec toute ma gratitude .

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Pourriez-vous me situer le bien dépend –il du droit tunisien ou français, car je ne fais pas le droit international.

      Dans l’attente de vous lire

      • Alain assous a dit :

        Bonjour madame, c’est bien du droit français ,sinon je ne vous aurez pas dérange par quelque chose de compliquer ,seulement je passe mon temps entre Paris et Tunis depuis un moment et ça se passe bien .Merci par avance . Alain Assous .

        • Muriel Trenquier a dit :

          Bonjour Monsieur,

          Si votre bien est sur le sol français et que vous dépendez du droit fiscal français, alors pour répondre à votre question que je reformule :

          Vous avez des parts d’immobilier (en SCI ou SCPI ou en indivision ?) vos parts sont démembrées entre vous et vos enfants, vous avez l’usufruit et vos enfants la nue propriété.
          Un autre bien similaire va se vendre et vous souhaitez l’acquérir.
          Etes vous prioritaire, il semble en effet que non puisque vous avez l’usufruit d’un autre bien et pas de celui-là.
          Pouvez vous l’acquérir ?
          Oui mais vous souhaitez acquérir quoi, seulement l’usufruit, la totalité et donner la nue propriété à vos enfants.
          Je n’ai pas assez d’informations et je dois beaucoup imaginer la situation.

          Pour moi vous êtes un acquéreur potentiel comme les autres, seul l’usufruitier actuel peut peut-être avoir un droit de préemption (à confirmer), mais vous ne sembler pas être prioritaire en effet.

          Si vous achetez je ne vois pas pourquoi votre achat serait annulé, excepté si des parties ayant un droit de préemption ne se seraient pas prononcées ou n’auraient pas été averties et souhaiteraient également acquérir.

          Si vous êtes plusieurs acquéreurs potentiels il faudra peut-être faire une surenchère.
          Mais mes réponses sont basées sur des informations incomplètes.

          Je reste à votre écoute.

          Très sincèrement

          • Alain assous a dit :

            Madame bonjour, voilà en deux mots où réside le hic.
            Le lot que je souhaite acheté fait parti du même titre foncier ,sur lequel je suis usufruitier par acquisition moyennant finances et non gratuitement’ donc la question s’est de savoir si du fait de ma position d’usufruitier sur ce titre ,et que le lot que je souhaite acquérir est Collé au mien ,meme titre foncier ,me donne le droit de l’acquérir sans que l’un des autres copropriétaire ne puisse préempter ,car je suis bien copropriétaire ou pas ,et là est la question ‘car si je suis considéré comme copropriétaire ,la droit dit qu’un copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre copropriétaire sur le meme bien immobilier et donc le même titre foncier ‘
            Donc ,suis je considère comme copropriétaire par l’acquisition de l’usufruit ,et ai-je donc le droit d’acquérir la part de la dame qui souhaite me la vendre ,sans que celle-ci ne soit annulé par la préemption d’un autre copropriétaire ,qui viendrai me contester vu qu’il a plus de droit du fait que lui il a l’usufruit et la nue propriété ,car il a acheté son lot en totalité.
            Donc ,mon problème est la ,ai-je le droit d’acheter en n’étant qu’usufruitier mais sur le titre de copropriété ,je suis mentionné copropriétaire sur la même liste que les autres ‘
            Avec mes remerciements pour votre aide .
            Sincères salutations
            Alain Assous

            6 novembre 2015 à 16 h 22 min
          • Muriel Trenquier a dit :

            Bonjour Monsieur,
            Pour moi vous parlez de 2 bien différents, donc vous n’avez pas de priorité pour préempter un bien que vous n’avez pas encore, mais concernant l’usufruit d’un autre lot, la dame qui vous le vends est propriétaire de la totalité donc elle choisit qui elle veut sauf si elle avait un locataire et que lui veut l’acheter, elle doit l’avertir de cette possibilité. C’est la seule personne qui aurait un droit avant vous si elle veut acquérir après la mairie si elle a des projets.

            Qui peut préempter un bien ? :

            – L’Etat s’il y a une décision municipale ou départementale

            – Le locataire du bien

            C’est tout,

            Si les autres copropriétaire n’ont aucun des 2 statuts, vous devriez pouvoir vous entendre avec cette dame.

            Mais n’ayant pas eu en mains vos actes je ne réponds qu’à votre descriptif de la situation.

            Très sincèrement

            7 novembre 2015 à 15 h 56 min
  • Alain assous a dit :

    Bonsoir madame,
    Je crois que je me suis fait mal comprendre ,donc je vous présente le cas point par point ,car déjà ce n’est qu’un seul bien de 4500m2 dîvise entre douze cousins ,donc dans l’indivision totale .
    C’est donc un bien familiale que notre arrière grand mère ,en arrivant d’Algérie avait acheté pour ses enfants’
    Mon frère et ma sœur ayant vendu leur part à mes trois enfants moyennant finance et moi meme et mon épouse ayant acquis l’usufruit sur ces parts moyennant finance aussi :et la nous sommes devenu usufruitier sur ce titre ,car ni moi ni mon épouse n’apparessions sur ce titre avant cette opération ,vu que j’ai prit ma part ailleurs.
    Donc ,vu que cette cousine qui est mitoyenne voulait vendre ,on s’est proposé , vu qu’à l’époque personne ne semblait
    intéresser, malheureusement dès la réalisation de la vente ,le frère de celle ci qui voulait récupérer gratis la part de sa sœur au départ revient à la charge en nous envoyant par voie d’huissier le chèque représentant tous les frais ,chose que nous avons refusé .

    Le problème peut être simple si on prouver me dire que le fait que je suis usufruitier déjà sur ce titre depuis deux ans, je suis copropriétaire et donc ,cette préemption ne tient pas la route ‘
    Voilà ,où se trouve le point d’interrogation ,suis je ou non copropriétaire et la je crois que la loi sera de mon côté , il n’y a donc qu’un seul titre ,et dans sa préemption il ne fait pas allusion à une quelquonque irrégularité de notre part ,seulement il dit que vu que c’est la part de sa sœur et mitoyenne à lui aussi d’un autre côté ,il veut préempter tout simplement.

    Est-ce logique si vous estimez que je suis dans mon bon droit,
    Merci pour tout madame ,car comme vous constatez je n’ai à ce jour pas la réponse de savoir si je suis bien considéré comme copropriétaire ,car si c’est le cas ,le problème ne se pose plus , vu que le copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre copropriétaire sur le meme bien surtout que nous occupons déjà ce bien ,depuis la réalisation du contrat,
    Bonne soirée et encore merci
    Alain Assous

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      En effet c’est un vrai casse tête, déjà dans ce cas de figure la constitution d’un SCI aurait bien aidée à identifier les parts et les responsabilités de chacun.

      Ce que je comprends c’est qu’il s’agit d’un seul bien divisé entre 12 cousins ayant transmis ou non à leurs enfants, vous êtes alors tous des associés d’un même bien, il n’y a pas de copropriétaire, vous êtes indivisaires avec ou sans société et/ou sans convention.

      La part de votre cousine lui appartenant en pleine propriété, si elle veut s’en débarrasser, fait ce qu’elle veut de sa part soit elle la donne à son frère soit elle vous la vend, mais il n’y a pas de priorité, excepté si il a été établi des statuts qui définissent qu’en cas de vente il y aurait une hiérarchie de préemption. Selon moi votre cousin n’a pas plus de droit que vous, et ne peut casser la vente pour une raison de priorité, sauf écrit contraire dont je n’aurai pas connaissance.

      Vous n’êtes de ce que je comprends qu’usufruitier de la cote part de votre frère et de votre sœur, pas des autres parts, si vous vivez dans le bien vous êtes redevable d’une cote part de loyer réparti entre tous les associés, mais votre notaire est le mieux placé pour vous démêler votre affaire.

      Très sincèrement

  • Recher a dit :

    Bonjour Madame Trenquier

    Madame X est usufruitière d’un immeuble ancien. Elle a 68 ans et souhaite céder l’usufruit à un tiers car le nu-propriétaire n’a pas les moyens du rachat. Quel est le calcul pour connaître la valeur de cession de l’usufruit ? Ou trouve-t-on des acheteurs ?

    Merci par avance pour votre réponse.
    Bonne journée

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Il y a deux façons de calculer l’usufruit d’un bien :

      – Le calcul fiscal qui est retenu pour les calculs des droits et taxes à verser, pour un âge de 68 ans homme ou femme (d’où un certain déséquilibre avec la réalité) c’est 50%

      – Le calcul économique tiendra compte de l’âge (estimation de vie en fonction du sexe TG ( H ou F) 05 table des assureurs), la valeur locative du bien avec ou sans revalorisation, c’est un calcul de valeur actuarielle et donc plus compliqué qu’une simple opération.

      – Pour les acheteurs d’usufruit, cela risque d’être très difficile, l’usufruit viager est très aléatoire et dépend de la survie de votre maman, ce serait un usufruit temporaire non dépendant du décès de la personne, vous auriez peut-être des acquéreurs et ce serait très dur, mais là je ne pense pas qu’il y ait un marché.

      Très sincèrement

  • MICHELL a dit :

    Bonjour je n’ai pas trouvé réponse a la question que je vous pose ci contre.
    A l’achat de ma dernière demeure je finance le nouveau bien, que l’on habitera avec ma nouvelle femme, Lors de cet achat, le notaire me signale que si je ne mentionne pas que site suis seul a financer ce bien, il entrera en communauté. je n’ai pas mentionné , et 11 ans plus tard ma femme décède, les enfants réclament leur héritage. (Ils ont raison, j’ai mal ficelé mon bien). J’ai racheté l’indivision, 5 ans plus tard, Ce que je voulais savoir, pendant ces 5 ans, ou nous sommes resté en indivision, j’ai payé comme un seul propriétaire, les impôts fonciers. et autres, Est ce normal. Le notaire ne m’a rien dit durant le projet de partage. J’ai aujourd’hui 72 ans. Est-ce que les enfants (2) auraient du payer aussi une cote part de ces impôts ou est-ce normal. Merci Respectueuses salutations MM

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      En fait vous étiez en démembrement avec vos enfants certainement sur la moitié « appartenant » à votre épouse, et les enfants ont du avoir la nue propriété, s’il n’y a pas eu de convention ou de terme prévu, en effet le nu propriétaire est redevable des frais incombant à un propriétaire soit la taxe foncière pour leur part et les gros œuvres mais pas les travaux d’entretien (référence aux articles 605 et 606 du Code civil).

      Maintenant pour les réclamer soit vous vous entendez très bien et ils peuvent vous aider, vous vous mettez en place une procédure et cela risque de vous coûter plus que cela ne vous a coûte en taxes.

      En espérant vous avoir répondu.

      Très sincèrement

  • Christine a dit :

    Bonjour,
    Ma mère a l’usufruit d’un appartement, je souhaiterai le racheter avec l’accord de ma mère, par contre il y a 4 enfants la nue propriété.
    3 sont d’accord pour me vendre leurs part et 1 non, puis je racheter leurs part et être majoritaire ? est ce faisable ? Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Le démembrement c’est une indivision future pour les nus-propriétaires pas encore active et propriété partagée.

      Votre maman usufruitière a un droit qu’elle peut en effet vendre, les 4 enfants ont également un droit qu’ils peuvent vendre.

      Vous serez alors usufruitière donc pleine propriétaire des ¾. Cependant le nu propriétaire qui souhaite conserver ses parts va y perdre, car si vous êtes la nouvelle usufruitière l’usufruit sera plus élevé (vous êtes plus jeune que l’usufruitière actuelle) et il ne deviendra pas plein propriétaire avant un bon moment.

      Je ne connais pas ses réticences à vous vendre mais il n’a pas dû tout maîtriser.

      Exemple : l’usufruit vaut 40% si l’usufruitière a 70 ans, donc la nue propriété vaut pour chaque nu propriétaire 15%

      Si l’usufruitier a 45 ans l’usufruit vaudra 70% donc les nues-propriétés ne valent plus que 7,5%.

      Par contre vous ne pourrez vendre sans son accord, car il conservera alors une part de propriété que personne ne voudra partager.
      J’espère avoir répondu à votre question.
      Très sincèrement

  • vautrin a dit :

    Bonjour

    Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Avons des enfants de chaque côté. Nous avons un appartement acheté en commun. A mon décès, mes enfants deviennent propriétaires de ma part mais je donne l’usufruit de ma part à mon épouse qui aura donc 100 % d’usufruit et 50 % nu-propriétaire. Avec l’accord de mes enfants, elle peut leur acheter leur part de nue-propriété et dans ce cas, je sais qu’elle ne paiera qu’un pourcentage de leur part de nue-propriété mais quel pourcentage ? je crois que c’est 60 % entre 60 et 70 ans mais après ?
    Merci de vos précisions

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Vous avez un article du code général des impôts (CGI) qui vous donne la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge : art 669 du CGI

      Ainsi entre 61 et 71 ans l’usufruit a une valeur de 40% donc la nue-propriété de 60%, après 71 ans jusqu’à 81 ans la valeur

      de l’usufruit sera de 30% donc la nue-propriété 70% etc…

      Pour quelle raison faire cette opération ? Pour leur donner quelques choses à votre décès sans passer par la case droit de succession.

      Mais vous risquez de déposséder madame d’une trésorerie pouvant être utile ?

      Vous pouvez faire une donation-partage aujourd’hui de la nue-propriété d’un bien que vous possédez seul (type héritage)

      qui au jour de votre décès deviendra une pleine propriété en indivision auprès de vos enfants qui le vendront s’ils préfèrent.

      Je reste à votre écoute pour compléter cet argument.

      Espérant avoir répondu à votre question.

      Très sincèrement
      Muriel Trenquier

  • Alex a dit :

    je ne connaissais pas du tout par contre j’ai un peu de mal à comprendre le système, là j’ai acheté un appartement sous pinel en outre mer en 2015, si je veux le vendre à quelqu’un en usufruit comment ça se passe? c’est comme le viager? je comprends pas comment on achète et quand vous dites qu’on ne peut revendre, pourquoi puisque c’est notre bien?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Tant que vous serez sous l’engagement Pinel, vous ne pourrez pas vendre votre usufruit.
      Un dispositif après l’autre.
      Votre appartement loué à partir de 2015 sera en loi Pinel jusqu’en 2024, donc en 2025 vous pourrez revendre votre usufruit au locataire ou à une tiers personne.
      Cependant la vente d’usufruit sera considérée comme un revenu foncier et donc imposé en tant que tel,
      A moins d’avoir beaucoup de déficit foncier à utiliser ce ne sera pas forcément une bonne opération.
      Tout doit s’étudier.
      Un usufruit n’est pas un viager, l’usufruit c’est un vrai droit de propriété dont le délai est contractuel ou viager (c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier), vous pouvez en effet le céder même si dans la pratique cela ne se fait pas vraiment.
      Vous ne pourrez occuper le bien même si celui-ci est vacant, il appartient à l’usufruitier jusqu’à la fin de son usufruit.
      Le viager c’est une possibilité d’acquérir le bien au décès du crédit rentier, mais tant que celui-ci est en vie, vous devrez honorer vos versements, car le manquement de ceux-ci vous ferait tout perdre.
      Vous ne possédez aucun droit sur la propriété.
      A la différence de l’usufruit, si le crédit rentier libérait son logement vous pourriez l’occuper moyennant une augmentation de votre rente jusqu’à son décès.

      Espérant vous avoir éclairé.

  • Slim Haddad a dit :

    Bonjour Mme Trenquiet
    Mes félicications pour votre texte d’introduction et toutes ces réponses attentives.

    Je serai intéressé à acheter l’usufruit temporaire d’une maison ou un appartement dans le midi, pour l’habiter et/ou le louer à temps partiel. Malheureusement, je ne parviens pas à trouver de site d’annonces offrant des usufruits temporaires à acquérir. Je me demande s’il existe un marché et/ou des sites spécialisés pour ce type de produit; les offres que j’ai vues portent plutôt sur l’acquisition de parts de SCPI ne correspondant pas à mon besoin.

    En vous remerciant pour votre attention, cordialement,
    S

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,
      Merci pour votre commentaire. En effet l’usufruit est un droit très difficile à acquérir depuis le changement de fiscalité. Aujourd’hui vendre l’usufruit équivaut à taxer la somme comme des revenus fonciers exceptionnels donc les vendeurs sont beaucoup moins intéressés.
      Il est également vrai qu’acquérir l’usufruit d’une habitation sans aboutir à une acquisition est une gymnastique que le français (très attaché à la possession de ses biens) a du mal à comprendre.
      Les agences immobilières aujourd’hui vendent soit en pleine propriété, soit en viager lorsqu’elles le maîtrisent. Mais le démembrement de propriété est une notion très fiscale ou successorale.
      Lorsque j’aurai trouvé la façon de développer ce concept je ne manquerai pas de vous contacter.
      Très sincèrement

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