Démembrement Usufruit, Viager

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Achat en Nue-Propriété, Pourquoi

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Achat en Nue-Propriété, Pourquoi?

Achat en Nue-Propriété

Votre Achat en Nue-Propriété

L’achat en nue-propriété d’un bien c’est devenir propriétaire de celui-ci, sans en avoir la jouissance : vous ne pouvez donc pas bénéficier des revenus qu’il pourrait générer, l’occuper,  ni en avoir la disposition.

Vous ne pouvez pas non plus revendre la propriété dans son intégralité (nue-propriété et usufruit).

Vu de cette manière, l’achat en nue-propriété ne semble pas vraiment une bonne affaire, d’autant plus qu’on imagine que l’on ne peut en tirer aucun revenu ni avantage puisque vous n’en avez pas la jouissance.

Cela étant, il faut comprendre que l’achat en nue-propriété procure en outre certains avantages.

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Achat en Nue-Propriété, Pourquoi?

L’achat en nue-propriété implique effectivement que vous n’aurez pas l’usufruit du bien sur une certaine durée, de 5 à 18 années en principe.

Si l’achat de la nue-propriété se fait à durée indéterminée, cela signifie que vous vous portez acquéreur d’une propriété dont l’usufruitier a l’usufruit jusqu’à son décès comme un viager.

L’achat en nue-propriété signifie que le bien acquis reste en démembrement sur une certaine durée, c’est-à-dire, qu’il est démembré entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Ce principe permet alors à un particulier l’achat en nue-propriété, et à un bailleur l’acquisition de l’usufruit.

Selon l’article 1133 du code général des impôts « Sous réserve des dispositions de l’article 1020 , la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »

Ainsi à la fin de l’usufruit (décès ou terme contractuel) l’usufruit rejoindra la nue propriété pour reformer la pleine propriété du bien sans frais ni taxe.

Cette pratique d’achat en nue-propriété permet aussi à des personnes âgées de céder leur bien immobilier et d’éviter aux héritiers la peine de le vendre après leur décès.

Achat en Nue-Propriété, Pourquoi ?

L’achat en nue-propriété permet alors à une personne de se porter acquéreur d’un bien, en achetant dans l’immédiat la nue-propriété du bien, et verse aux usufruitiers une rente viagère à titre onéreux jusqu’à leur décès qui marquera la fin du démembrement.

L’achat de la nue-propriété se termine et l’acquéreur devient propriétaire à part entière, avec nue-propriété et usufruit.

Le schéma suivant décrit succinctement le processus de l’achat en nue-propriété :

Les Avantages de Votre Achat en Nue-Propriété

Les avantages de l’achat en nue-propriété sont nombreux.

Parmi ceux-ci, il est important de nommer les plus importants :

–          L’achat en nue-propriété permet une économie de 40 à 50 % de la valeur réelle du bien, part représentative de l’usufruit ;

–          L’investisseur qui effectue un achat en nue-propriété ne supporte pas les frais et charges habituellement dues par un propriétaire : charges locatives, taxe foncière,  gros travaux et réparations diverses ;

–          L’achat en nue-propriété donne une large possibilité de diversifier l’actif immobilier ;

–          À plus ou moins long terme, l’achat en nue-propriété permettra de percevoir des revenus fonciers, dès la jouissance de la pleine propriété ;

–          La nue-propriété peut être transmise à vos héritiers.

Par ailleurs, l’achat en nue-propriété permet une rentabilité annuelle moyenne beaucoup plus élevée que celle de l’usufruit.

Achat en Nue-Propriété, Pourquoi ?

Le schéma suivant vous décrit le processus théorique de la valorisation de l’achat en nue-propriété.

Achat en Nue-Propriété

Votre Investissement se Valorise

Avant de vous porter acquéreur d’un bien, en pleine propriété, il faut absolument peser le pour et le contre d’une acquisition en usufruit ou d’un achat en pleine propriété.

La valeur de la nue-propriété augmente beaucoup plus sur une longue durée en termes de valorisation économique et mécanique.

Même si l’usufruit rapporte les revenus du bien à l’usufruitier, en valeur de « capital », l’achat en nue-propriété est beaucoup plus avantageux.

Achat en Nue-Propriété, Pourquoi ?

La meilleure façon de vous renseigner à titre d’investisseur pour l’achat de nue-propriété, consultez notre site ou vous trouverez une mine d’or d’informations relatives à l’achat de nue-propriété.

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Achat en Nue-Propriété, Pourquoi ?

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Catégorie : Nue-propriété
  • fred @ hôtel marseille a dit :

    Bonjour,
    En lisant le début de l’article sur la nue-propriété, je me suis demandé quel était l’intérêt d’une tel acquisition de propriété de ce type? Bon bien sûr vous avez répondu à la question et c’est vrai qu’il y a des avantages.
    Après je pense que cela s’adresse à un certain type de personne qui dispose d’un back up financier pour pouvoir s’engager dans cette voie là.
    merci pour l’article.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur Schauffler,

      Ce type d’investissement est en effet atypique, il s’adresse à différentes personnes pour différentes raisons :

      – A un investisseur qui n’a pas d’impôt mais qui souhaite investir une somme régulièrement pour créer du patrimoine, l’effet de levier des 40% (réduction à l’achat) et de la revalorisation immobilière permet un meilleur levier que la simple caisse d’épargne. La prévoyance attachée au prêt permet d’assurer sa famille en cas de décès contrairement à la caisse d’épargne ou une simple assurance vie….

      – A un investisseur qui a des revenus fonciers imposés (TMI (5,5%, 14%, 30%, 45%) + CSG 15.5%), les intérêts d’emprunt viendront réduire ces revenus et donc réduire son impôt et sa CSG.

      – A un investisseur qui a de la trésorerie ou plusieurs assurances vie et qui veut arbitrer son patrimoine pour mutualiser les risques, voir protéger son patrimoine….

      – A un investisseur qui ne veut pas augmenter son actif ISF, voire le baisser (tant qu’il le peut???)
      Et tout ceux qui pense créer un effet de levier dans l’immobilier d’ici 15 à 20 ans et qui ne veulent pas en avoir les inconvénients : gestion locative, locataire pénible ou insolvable, taxe foncière, entretien, vacances locatives…

      C’est un viager avec un terme défini à l’avance et un crédit rentier qui entretien et rend l’appartement entretenu.

      En fait cet investissement peut intéresser tout investisseur, quel investisseur seriez-vous ?
      Je reste à votre disposition pour un entretien téléphonique et une analyse patrimoniale : 06 77 93 76 07
      Muriel Trenquier (Patrimoine-en-ligne.fr)

  • marc@acheter pour louer a dit :

    Donc cela veut dire que le redevable pour la taxe foncière est l’usufruitier ? C’est curieux tout de même. Car il paraît inconcevable que l’Etat renonce à sa part comme cela.

    De plus si l’usufruit ne se transmet pas aux héritiers au moment du décès malgré le contrat en cours, cela reviens bel et bien à un viager mis à part qu’il n’est pas nécessairement l’habitant dans ce cas.

    J’ai bien compris ?

    • Muriel Trenquier a dit :

      L’usufruitier étant celui qui aura l’usage (habitation ou location) du bien est logiquement redevable de la taxe foncière, l’Etat ne perd rien du tout, il n’y a aucune décote, c’est le prix normal de la taxe foncière.

      L’usufruit est en effet un peu différent que le viager.

      L’usufruit est temporaire, le terme est convenu à l’avance par contrat devant notaire, les héritiers du nu propriétaire récupèrent les termes du contrat et doivent en effet attendre l’extinction de l’usufruit pour retrouver l’usage plein et entier du bien.

      D’où l’intérêt de faire du démembrement le plus tardivement possible si la transmission est l’objectif.

      Il n’y a aucune mort de l’usufruitier, il peut même revendre le terme de son usufruit s’il le souhait, l’usufruit aura le même terme.

      Ne pas oublier que nos propositions l’usufruitier est un bailleur social qui répond aux exigences imposées aux mairies concernant le pourcentage de logements sociaux dans la ville.

  • Elec-mtp a dit :

    Merci pour ce partage d’informations. Je serai intéressé par la connaissance de l’origine de cette pratique. À savoir, la raison qui a poussé à la création du texte de loi régissant l’achat en nue-propriété.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Le démembrement de propriété et le viager sont des textes anciens, mais ne concernant que des personnes informées par le notaire ou un Conseil en Gestion de Patrimoine, ce n’est pas un produit courant.
      Vous devez faire une étude patrimoniale et une définition de vos objectifs avant de vous engager à investir dans un démembrement de propriété, vous trouverez de nombreuses informations sur notre blog, vous pouvez aussi vous inscrire en haut à droite pour recevoir régulièrement nos propositions.
      Nous restons à votre écoute pour plus amples renseignements.

  • Vincent a dit :

    La nue propriété semble très intéressante pour un investisseur,je ne connaissais pas du tout ce procédé. Est-ce qu’on bénéficie de la loi Duflot avec un tel achat ?
    Vincent Articles récents..débouchage évierMy Profile

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour, non il n’y a pas cumul, vous devez choisir, c’est très simple après un diagnostic patrimonial, l’avantage d’un investissement en nue-propriété c’est un gain immédiat d’environ 40% à l’achat, d’une loi Duflot une réduction de votre impôt pendant 9 ans. Je reste à votre écoute pour plus amples renseignements.
      Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

  • Immobilier neuf idf a dit :

    Un investissement qui semble intéressant. Est-ce possible de démembrer le bien lors de l’achat entre deux acquéreur ayant un lien de filiation ? Par exemple les parents se portent acquéreurs de l’usufruit et l’enfant de la nue-propriété ?
    La réunion des deux est calculée dans la succession ?
    Ce pourrait être un bon moyen d’aider ses ascendants dans l’obtention d’une rente pleine pour un investissement réduit.
    Immobilier neuf idf Articles récents..programme immobilier neuf 92My Profile

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Marc,
      En effet c’est une très bonne façon de transmettre à ses enfants. Les parents acquièrent l’usufruit et reçoivent les fruits jusqu’à leurs décès. Les enfants ayant acquis la nue propriété, deviendront pleins propriétaires au décès de leurs parents sans frais supplémentaire. Comme actuellement le maximum de donation sans frais est de 100 000 € par enfant et par parent tous les 10 ans, cela permettrait d’acquérir un beau parc immobilier sans frais de succession et sans léser les parents.
      Il ne faut pas le faire trop tôt, les enfants devant être majeurs et capables d’emprunter. Egalement parce qu’une vente future demande l’accord de toutes les parties.
      Exemple : Un appartement coutant 300 000 €, les parents ont 60 ans chacun soit une répartition nue propriétaire/usufruitier fiscale de 50% de la valeur de la pleine propriété,et en valeur économique l’espérance de vie de étant de Monsieur 22 ans et Madame 27 ans soit un calcul économique en fonction du loyer et de l’espérance de vie: l’usufruit sera de 218 104 € et la nue propriété de 81 896 €
      Les droits d’enregistrement seront calculés sur la valeur fiscale soit 150 000 € chaque partie, mais la valeur économique est plus logique car elle tient compte de l’espérance de vie en fonction du sexe et la valeur locative du bien.
      Il est utile également de prévoir la répartition des charges entre les parties, sinon en cas de litiges ce sera une répartition équivalent à celle entre un locataire et son bailleur.
      Prévoir également une acquisition au travers d’une société car les enfants seront à terme en indivision.

      Je reste à votre écoute pour tout complément d’information.
      Muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

  • Anna@Meilleurs placements 2013 a dit :

    A la lecture de l’article, je me posais la même question que Marc sur la taxe foncière.
    Merci pour tout ces éléments de réponses, je trouve également que c’est un bon moyen d’aider sa descendance.
    Bien cordialement

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      En effet les charges incombant au nue propriétaire sont en générale les mêmes qu’entre un bailleur et un locataire.

      Le bailleur social ici est votre « locataire », normalement le nue propriétaire devrait conserver les charges de rénovation extérieure (ravalement de façade) et la taxe foncière, mais dans ces investissements, ils sont pris en charge par le bailleur qui s’engage dans l’acte d’acquisition de l’usufruit temporaire et à rendre le bien dans le même état qu’on lui a confié (s’il est vide de locataire, car vous pouvez conserver le locataire si vous le désirez à la fin de l’usufruit).

  • Aurore a dit :

    Merci pour ces informations très claires et très intéressantes.
    C’est en effet un investissement pour le moins original!

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      Je reste à votre disposition pour une analyse personnalisée, en effet la retraite est une bien jolie idée qui existe grâce à la répartition entre les actifs et les inactifs or demain il y aura plus d’inactifs que d’actifs qui veulent travailler de moins en moins longtemps donc mathématiquement la retraite n’existera plus.

      Si aujourd’hui vous n’envisagez rien pour vos vieux jours, cela risque d’être douloureux.

      Commencez petit à petit avec un viager ou avec une nue propriété permet de placer avec un effet levier que l’assurance vie ou la caisse d’épargne ne pourront jamais vous fournir.

      N’hésiter pas une étude en amont de vos projets vous permettra de les identifier et de les préparer. Et surtout éviter d’écouter le premier vendeur de défiscalisation (je suis conseillère et je connais et informe sur les tenants et les aboutissants de tout investissement).

      Dans l’attente de vous entendre,

      Très sincèrement

  • changer de banque a dit :

    Vous avez énoncé que:
    « L’achat en nue-propriété implique effectivement que vous n’aurez pas l’usufruit du bien sur une certaine durée, de 5 à 18 années en principe. ».
    Je veux savoir quand se fait la détermination de cette durée et par qui?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      La détermination de la durée de l’usufruit se fait en amont du contrat, entre un usufruitier et un nu-propriétaire comme dans toute vente doivent s’entendre sur la chose et le prix pour que la vente soit parfaite.

      Ici il convient d’établir la durée d’un usufruit : un usufruit viager avec une personne physique est calculée sur l’espérance de vie (une des référence est TGH/TGF 2005) mais l’usufruitier conservera ce droit (légal) toute sa vie durant.

      Un usufruit viager avec une personne morale ne peut dépasser 30 années (article 619 du code civil). Sinon c’est un usufruit temporaire déterminé par l’usufruitier qui pourra occuper ou louer voire vendre son droit durant cette période.

      L’article 1133 du code général des impôts complète le contrat en confirmant qu’au terme de ce délai l’usufruit rejoint la nue propriété sans frais supplémentaire (Article 1133 : Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.)

      Ainsi une fois déterminé ce délai d’usufruit ne pourra être modifiée même en cas de vente les termes subsistent.

      Je reste à votre écoute

  • PIECE MOTO a dit :

    Bonjour,
    Je bien aimé cet article, il possède une importante quantité des informations concernant l’achat en nue-propriété. Cet dernier avoir un effet puissant pour les investisseurs.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      En effet c’est une très intéressante façon d’investir dans l’immobilier :

      Soit vous avez de l’ISF et un achat cash vous permet d’ôter la même somme de votre actif

      Soit vous avez des revenus fonciers et les intérêts d’emprunt réduiront des revenus fonciers existant donc baisse de l’impôt sur le foncier et la CSG

      Soit vous souhaitez placer sur un support offrant à votre famille une protection en cas de décès,

      Soit leur offrir une donation en nue propriété soit 40% de moins que la valeur du bien (très intéressant depuis la baisse du plafond de franchise (100 000 € par parent par enfant, en cas de donation).

      Je reste à votre disposition pour une analyse patrimoniale au 06 77 93 76 07

  • Remi a dit :

    L’achat à nue-propriété est une forme d’investissement à long terme afin de créer un patrimoine avec une réduction à l’achat de 40%. Il est en effet plus intéressant que la caisse d’épargne dont le montant du dépôt est plafonné et l’intérêt peut être soumis à imposition (livret Grand Format).

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      L’important c’est la diversification de vos actifs.

  • jb ANTOINE a dit :

    Bonjour et merci pour votre expertise.

    En cas d’achat en démembrement de la nue propriété avec un ascendant acquérant l usufruit,comment est fixé le montant à payer par chacun: valeur fiscale ou valeur économique.
    Est ce par accord entre les parties ? le montant paye par les parents peut il être considéré par le fisc comme une donation si il dépasse un certain niveau ? Qui décide au final du montant à payer par chaque partie ?

    cordialement,

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur Antoine,

      Je vois que vous avez potassé la question, vos questions démontrent une certaine connaissance.

      En fait la valeur fiscale sera de toutes les façons utilisées pour la répartition des droits fiscaux ici les droits d’enregistrement.

      La valeur économique si elle est déterminée avec des valeurs marchés n’a aucune raison d’être redressée par l’administration fiscale puisqu’elle aura pris ses droits, concernant la donation indirecte, il est certain que si la répartition fiscale est de 50 % / 50 % et que vous avez choisi la répartition 70 % / 30 % peut-être, cependant vous avez aussi 100 000 € par parent par enfant en franchise de donation tous les 15 ans, en cas de doute, effectuée alors une donation.

      Voyez cela de toute façon avec votre notaire, cependant par facilité ou méconnaissance certains notaires n’emploient que la valeur fiscale.

      La valeur fiscale prend comme critères le taux de mortalité masculine (pénalisant pour un usufruitier féminin) et seulement 3% de rendement.

  • Julie a dit :

    L’achat en nue-propriété présente de nombreux avantages financiers. Mais si moi, je veux exploiter ma propriété dans l’immédiat, il vaut mieux acheter en pleine propriété. Ainsi, j’aurais l’usus, le fructus et l’abusus. Et puis, je pense que le démembrement du droit de propriété est très aléatoire. Par exemple si elle se fait moyennant rente viagère, soit l’usufruitier meurt rapidement et le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété rapidement, soit l’usufruitier vit encore pendant de nombreuses années et donc la pleine propriété n’est acquise que tardivement.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      En effet vous avez bien compris, il y a cependant de nombreuses différences entre le viager et le démembrement.

      1) d’abord financière, l’acquisition d’une nue propriété comme de l’usufruit temporaire peuvent se faire à l’aide d’emprunt ce qui est impossible pour le paiement du bouquet.

      Le paiement de la nue propriété se fait à l’acte.
      Le viager une partie à l’acte le solde pendant la durée du viager.

      2) En droit de propriété : la nue propriété tout comme l’usufruit sont des droits dont la durée peut être temporaire ou viagère.

      Le nu propriétaire peut revendre son droit en fonction du temps estimé ou restant de l’usufruit. L’usufruitier temporaire peut également revendre le délai restant de l’usufruit, plutôt impossible s’il est viager et il peut vivre dedans ou le louer en avoir l’usus et le fructus. Dans le viager, le crédit rentier ne peut louer son bien s’il le libère il percevra un loyer réévalué en moyenne de 30 % (écart entre l’usus et le fructus). Et le débit rentier s’il ne peut payer la rente peut perdre la future propriété du bien ainsi que les loyers déjà versés.

      3) Fiscalement :
      Le nu propriétaire ne déclare pas de valeur de bien dans son actif patrimonial (sauf rare exception), il peut déduire des travaux de grosses réparations qu’il serait en devoir de supporter, soit sur des revenus fonciers soit à hauteur de 25 000 € par année de facture si le démembrement provient d’une succession ou d’une donation. Et dans le cas où l’usufruitier loue le bien et est imposé à l’impôt sur le revenu (et pas des sociétés) le nu propriétaire pourra déduire les intérêts de son emprunt pour acquérir cette nue propriété sur des revenus fonciers existants.
      L’usufruitier devra déclarer la valeur pleine du bien dans son actif patrimonial, s’il loue il sera taxé comme pour des revenus fonciers classiques.
      Attention depuis 2013 la vente de l’usufruit temporaire à titre onéreux est taxée à l’impôt sur le revenu comme un revenu foncier.
      Dans le viager le débit rentier ne peut déduire les travaux qu’il fait malgré le versement d’une rente.

      Le crédit rentier en fonction de son âge pourra déduire une fraction de la rente avant de l’intégrer à ses impôts.

      Comme vous pouvez le constater et nous n’avons abordé que les cas généraux, les objectifs des uns et des autres doivent être mûrement développés pour ne pas être déçu et optimiser son investissement…

      Je reste à votre écoute.
      Cordiales salutations.

  • CE Expertise a dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article fort intéressant qui démocratise le concept de nue-propriété.

    C’est un procédé qui peut je pense être très intéressant, pour l’investissement de personnes âgées qui souhaiteraient faire profiter leur descendance.

  • GINIERES a dit :

    Bonjour,
    Une question se pose tout de meme comment trouver l’usufruitier, et quel interet trouve-t-il à ce montage???
    Cordialement

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Bonne question, lorsque nous vendons ces programmes l’usufruitier est tout trouvé, les bailleurs sociaux ont besoin de logements pas chers pour louer au tarif social et les mairies doivent répondre d’un minimum de logements sociaux, tout le monde est content, du social mais pas du HLM.

      Concernant une double acquisition nue propriété, usufruit il y a plusieurs possibilités, soit c’est une personne qui a compris qu’acquérir une maison pour un temps déterminé pour un montant moins cher qu’un loyer qu’elle aurait du payer durant cette même période, ou un investisseur qui acquérir pour un temps donné et loue lui-même, le rendement peut alors monter jusqu’à 15% brut.

      Mais il est vrai que c’est une autre façon d’acquérir et investir que nous développons mais qui n’est pas encore très populaire, c’est une niche.

      Notre cabinet peut vous aider dans votre démarche :

      muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr

  • petites annonces a dit :

    merci pour ces informations très intéressant. bravo !! Bonne journée.

  • http://www.busratp.fr/ a dit :

    Bonjour,
    Merci pour ce très bon article. J’avais du mal à assimiler la compréhension de l’intérêt d’une tel acquisition de propriété de ce type, Dorénavant j’arrive à me l’expliquer, enfin grâce à vous 😉 !
    Bonne continuation.

  • Mpedia.fr a dit :

    Bonjour, merci pour le partage, votre article est vraiment intéressant! j’avoue que c’est pour la première fois que j’entends ce genre de pratique et que je ne comprend que peu de chose dans le domaine mais j’ai moi aussi cru au début qu’il n’y a pas d’intérêt à faire une telle acquisition! néanmoins, les différents avantages que vous citez indiquent que cette pratique peut être intéressante ou non selon la façon dont chacun voit les choses! merci

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Définir d’abord vos objectifs, ensuite rechercher le produit, c’est la base d’une bonne construction de vos actifs à court, moyen et long terme.

  • Emilie a dit :

    Merci pour le partage, l’article est instructif! j’ai pris connaissance de ce genre de pratique très récemment et moi aussi j’ai trouvé au début qu’elle était sans intérêt! mais avec le temps je crois qu’il y a quand même de l’intérêt pour certaine catégorie de personnes et seulement pour elles. Merci

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,

      Vous avez raison, chaque produit immobilier et financier doit répondre à des objectifs, seul le carnet d’épargne correspond pour tous.

  • Motard a dit :

    J’ai lu avec attention votre article et je le trouve riche et très intéressant. Néanmoins j’aimerai savoir l’importance de faire un achat nue- propriété, alors qu’on peut faire tout simple par viager.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Madame,

      En effet ces deux types d’achat sont similaires mais également très différents, alors pourquoi préférer La nue propriété au viager ou l’inverse :

      Le viager est un investissement mais également un pas vers l’autre, beaucoup se réfère au film de Pierre Tchernia, et c’est souvent vérifié car une personne qui bénéficie des rentes d’un viager, vivra souvent plus longtemps mais surtout dans de meilleures conditions.

      Pour d’autre c’est parier sur la fin de vie, je pense que c’est un mauvais calcul.

      La nue propriété viagère ressemble à priori au viager, du fait de l’aléa de la vie (terme indéfini), un droit d’usage du bien jusqu’au décès de l’usufruitier, la différence se verra lors de la non occupation des lieux :

      – Un crédit rentier libérant son bien verra sa rente augmentée mais ne pourra plus occuper son bien et le débit rentier tout en continuant à payer la rente pourra occuper les lieux.

      – Le nu propriétaire devra attendre soit le terme de l’usufruit soit le décès de l’usufruitier pour récupérer le bien, même non occupé le bien reste la propriété de l’usufruitier (il en retirera les fruits).

      – Ainsi un viager est toujours viager, une nue-propriété peut être temporaire ou viagère, ce seront donc les avantages attachés à chacune des deux acquisitions qui définiront le viager ou l’usufruit viager.

      Concernant le financement :

      – Le bouquet ainsi que les rentes ne peuvent se financer par l’intermédiaire d’un prêt immobilier, et attention au débit rentier (l’acheteur) qui ne peut plus payer, il peut tout perdre : le bouquet et ses versements, car il n’est propriétaire de rien.

      – La nue propriété peut s’acquérir à l’aide d’un emprunt immobilier et les intérêts d’emprunt pourront (dans certains cas ) être déductibles d’autres revenus fonciers par ailleurs, et contrairement au débit rentier, le nu propriétaire possède un vrai droit de propriété, puisqu’il a payé en une seule fois (prêt ou cash) le montant du bien moins le montant de la période estimée d’usage.

      Autres différences :

      – La nue propriété n’a pas de valeur dans un actif patrimonial (donc avantage pour la déclaration de votre ISF)

      – L’usufruitier peut louer son bien, le crédit rentier non et ses rentes seront imposées (abattements selon l’âge)

      – La répartition des charges est à peut prêt identique : la taxe foncière au débit rentier et nu propriétaire (sauf dans les programmes vendus en nue propriété avec bailleur social), les gros travaux également.

      – La nue propriété et l’usufruit sont des droits qui se revendent l’un comme l’autre mais ce sera plus facile avec un démembrement temporaire, avec terme défini. Le crédit rentier ne peut pas vendre son droit d’usage il est nominatif.

      C’est donc pour toutes ces raisons qu’il faut faire appel à un professionnel qui connait très bien les deux types de ventes car elles sont assez différentes dans leur concept et leurs objectifs.

      J’espère avoir répondu à votre question et reste à votre écoute pour tout complément.

      Très sincèrement

  • Vieuxbourg a dit :

    Bonjour!Je suis tombé sur votre article par hasard et j’ai beaucoup apprécié sa lecture!Cette pratique m’est jusqu’à aujourd’hui inconnue mais je crois qu’elle est plutôt intéressante et présente plus de points positifs que de points négatifs!

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Merci pour votre article, en effet, avant d’investir en nue-propriété vous devez faire une définition de vos objectifs, c’est nécessaire pour la plupart des produits financier.
      Je reste à votre écoute.
      Cordiales salutations

  • Lespourquoi a dit :

    Bonjour!Merci pour ces informations qui sont à la fois claires et instructives. Je ne connais que peu de chose dans ce domaine et je n’ai jamais pris la peine d’entrer dans le détail à chaque fois que l’on me parle de ce sujet, mais là je me rends compte qu’il est important de savoir les caractéristiques de chaque produit pour pouvoir investir à celui qui convient parfaitement à nos besoins.

  • Matthieu Rimeaux a dit :

    J’ai beaucoup aimé cet article sur les raisons d’acheter en nue, un des plus complets que j’ai pu trouver;merci

    • Muriel Trenquier a dit :

      Je reste à votre écoute pour plus amples renseignements au 06 77 93 76 07
      Cordiales salutations

  • Lucas a dit :

    Si j’avais les moyens d’investir dans un bien immobilier, je pense ne pas faire appel à ce dispositif. Je ne retrouve pas les avantages aussi intéressants que ceux, dont on peut bénéficier, avec la loi Censi Bouvard. Depuis quelques années le Gouvernement nous offre la possibilité de défiscaliser grâce à l’achat d’un bien immobilier, ce qui a permis de relancer le marché immobilier et de se sortir de la crise. Loi Censi Bouvard offre des avantages fiscaux (réduction d’impôt de 11%, récupération de la TVA) et un bénéfice de revenus perçus grâce au locataire. Pour moi c’est une meilleure solution.
    Lucas Articles récents..Loi Censi BouvardMy Profile

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,

      Apparemment vous n’êtes pas si sûre de vous que cela, puisque vous attendez de ma part une réponse, voire une confirmation.

      Comme vous le savez je suis conseillère en gestion patrimoniale, donc avant d’analyser le bien fondé d’un support pour mes clients, j’ ai décortiqué et comparé chacun de ces supports.

      Donc en fonction de vos impôts et votre projet, mais également de vos capacités de financement, tous les supports peuvent avoir un intérêt.

      Maintenant dire que la loi Censi Bouvard à 11 % est intéressante, seulement si votre taux marginal d’imposition est inférieur à 14% soit un impôt inférieur à 2 000 € en moyenne, sinon le Pinel sera plus intéressant.

      Mais concernant la création d’impôts supplémentaires la loi Pinel comme la loi Censi Bouvard créerons des impôts et de la CSG bien avant que vous n’ayez fini de rembourser votre emprunt.

      Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui seul le démembrement vous permettra de créer un patrimoine sans soucis sans impôts supplémentaires et avec quelques avantages fiscaux si vous avez déjà des revenus fonciers.

      Et si vous voulez faire le bon investissement en loueur en meublé c’est en LMNP qu’il faudra acheter et non en Censi-Bouvard :

      Vous avez alors besoin de revenus complémentaires et pas d’impôts supplémentaires : En LMNP vous réduisez 85% de votre investissement sur vos revenus futurs sans limite de temps (donc revenus nets d’impôts et CSG selon conditions), c’est vraiment mieux que 11% sur 9 ans.

      Donc dans le cas où vous n’auriez pas besoin de revenus complémentaires avant 15 ans, vous avez du lire dans mes précédentes réponses, qu’en gagnant 40% en nue propriété immédiatement diminue les frais d’emprunt et sera toujours supérieur ou équivalent (mais sans soucis) qu’avec 18% de réduction d’impôts et les impôts fonciers et la csg supplémentaires alors constitués.

      Donc si vraiment vous voulez faire le bon achat, appelez-moi au 06 77 93 76 07.

      Très sincèrement

  • Revente LMNP a dit :

    Cet article, montre clairement l’achat en nue-propriété présente de nombreux avantages financiers. Et puis, je pense que le démembrement du droit de propriété est très aléatoire et pas assez aboutie. Bien qu’il existe sans doute divers moyens de parvenir à ceci. De mon point de vue, je trouve quand même que cette article est bien sur le fonds, mais manque d’exemples, cependant je le recommande à tous.

  • Corinne a dit :

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour votre article clair, précis et concis. Cependant, étant actuellement propriétaire d’un logement en lmnp, je trouve que l’investissement en nue-propriété n’est pas un statut très avantageux par rapport à ce qu’il existe actuellement sur le marché de l’immobilier. Après, ce n’est que mon avis personnel. Si l’on doit placer de l’argent dans un tel investissement, autant avoir une plus grande liberté sur son placement et gérer à 100% celui-ci.

    Bonne continuation et à bientôt.
    Corinne Articles récents..placement immobilier lmnpMy Profile

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Corinne,
      Vous avez raison, le LMNP est un très bon produit, mais ce n’est pas la même clientèle, vous savez bien qu’un investissement en LMNP ce n’est pas la liberté non plus ?
      Avec le démembrement de propriété, vous êtes avec un gain immédiat de 40 % sur votre investissement, ce n’est pas rien…
      N’oubliez pas que vous devrez toujours diversifier vos actifs immobiliers.
      Cordiales salutations

  • Pharmacie en Ligne a dit :

    Bonjour, merci pour votre blog, tres interessant et pertinent

  • meuble tunisie a dit :

    Bonjour ,

    merci beaucoup pour ces informations , très intéressant !! bravo!!
    Bonne journée

  • romain a dit :

    Bonjour,
    Si j’achète un studio nu et que je le meuble aprés coup lorsque je passe à la location, suis-je dans mon droit? est-ce que nous bénéficions d’une imputation du déficit foncier?

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour,
      Si vous achetez la nue-propriété d’un studio, vous ne pourrez le louer qu’à la fin de l’usufruit soit au minimum dans 15 ans.
      Ensuite si vous choisissez de le louer en meublé, ce que je vous conseillerai (la fiscalité est bien meilleur qu’en revenu foncier), il n’y a aucun soucis.
      Cependant le déficit foncier n’existe pas en location meublé.
      Ce sont deux statuts fiscaux distincts.
      Donc je ne comprends pas votre question.
      Dans l’attente,
      Veuillez agréer mes très sincères salutations.

  • Olivier a dit :

    Merci pour ce guide, ca vaut le coup de s’intéresser en détail sur ce genre d’investissement.

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,
      Tout à fait d’accord, nous commercialisons ce type de programme
      n’hésitez pas à nous contacter vous aurez en prime le conseil adéquate.
      Au 06 77 93 76 07
      Très sincèrement

  • JHON a dit :

    Merci pour ce partage d’informations. Je serai intéressé par la connaissance de l’origine de cette pratique. À savoir, la raison qui a poussé à la création du texte de loi régissant l’achat en nue-propriété.dépannage électrique paris 11

    • Muriel Trenquier a dit :

      Bonjour Monsieur,
      Le Démembrement a été décrit la première fois sur le code Napoléonien donc
      c’est une pratique qui existe depuis quelques années mais qui répondait essentiellement
      à la transmission aux héritiers lorsqu’un des conjoints restait vivant
      et qu’il ne fallait pas léser les héritiers sur la part du défunt.

      Ce sont des professionnels de l’immobilier et du droit qui ont adapté
      cette possession à plusieurs afin de permettre d’optimiser son patrimoine immobilier.

      Pour moi c’est la meilleure façon de créer un patrimoine immobilier sans soucis au quotidien
      et pour servir de capital ou de rente à terme.

      Les autres supports finissent toujours par créer des revenus donc des impôts et de la CSG
      et trop de soucis de gestion et de frais au quotidien.

      Je reste à votre écoute au 06 77 93 76 07 pour développer ce sujet.

      Très sincèrement

  • denis a dit :

    c’est une bonne alternative à la loi pinel car acheter neuf coûte et là on est pas soumis aux impôts, ça c’est de l’info!

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