Abécédaire concernant le démembrement selon Fidexi Rouen:
Investir en démembrement c’est l’idéal
Bailleur
Dans le cadre de ce projet, le bailleur est un organisme gérant un parc de logements conventionnés.
Intérêts d’emprunt (Art. 31 au I 1°d) du CGI
Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer leur acquisition sont déductibles de leurs revenus fonciers existants où à venir pour les dix années suivantes.
ISF (Art. 885 G du CGI et Cass. com. 31 mars 2009 n°08-14-645)
Les biens grevés d’un droit d’usufruit sont compris en totalité dans le patrimoine de l’usufruitier pour le calcul de l’ISF et n’entrent pas dans l’actif patrimonial du nu-propriétaire.
A contrario, la dette contractée pour l’acquisition de la Nue-propriété est déductible de l’actif patrimonial imposable à l’ISF du nu-propriétaire.
Logements conventionnés
Il s’agit d’un régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l’État, en contrepartie d’une aide qu’il a obtenue pour construire ou réaliser des travaux dans un logement (prêts aidés).
La convention ouvre droit pour le locataire à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.
Plus-Values
Lors de cession après réunion de la propriété, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la Nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI 8M-1-05 n°135 du 4 août 2005).
Prêts aidés (Art. R331-1 et suivants du CCH)
Ces prêts peuvent être attribués à des personnes morales
(S.A d’HLM, SEM…) ou physiques qui s’engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à
des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé du logement.
Les logements financés grâce aux prêts aidés sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, ne dépasse pas un montant déterminé par arrêté conjoint des Ministres chargés du logement et des finances. (Arrêté du 31/12/2007)
Les prêts aidés sont distribué par la Caisse des Dépôts et des Consignations et/ou par tous établissements de crédits ayant signé une convention avec elle.
Taxe foncière (Art. 1400 I et II du CGI)
Selon l’article 1400 I et II du Code Général des Impôts, « lorsqu’un immeuble est grevé d’Usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. »
TVA (Art. 278 sexies 5 du CGI)
En raison du conventionnement du bien et du financement de l’usufruit, en partie à l’aide d’un prêt PLS, la TVA sur la vente est perçue au taux réduit de 7 %.
USUFRUIT (Art. 578 et 581 du Code Civil)
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.
DROITS DE L’USUFRUITIER (Art.582, 584 et 589 du Code Civil)
L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’Usufruit.
Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER
L’usufruitier ne pourra pas donner à bail pour une durée supérieure à la durée de l’Usufruit temporaire.
Le bailleur s’engage, à l’extinction de l’Usufruit, à ce que le bien
soit libre de tous droits.
Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé
par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite
par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation
sur le logement à l’expiration de l’Usufruit. (Art. L 253-4 à L253-8 du CCH).
La sortie est prévue et organisée par la loi aux articles L253-1
et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
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